경매 종류와 특징 및 절차 알아보기

경매 종류와 특징 및 절차 알아보기

경매의 종류 및 특징

채권자, 담보권자가 자신의 금전채권의 보상을 얻기 위하여 채무자의 부동산을 법원에 경매 신청하고, 강제 매각하여 그 대금에서 대금을 변제받는 절차가 경매이다.

• 임의경매

1. 임의경매 뜻 - 저당권, 질권, 유치권, 담보가등기, 전세권 등 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매됩니다.
2. 임의경매 특징 - 채무명의를 요하지 않고, 특정 재산에 대한 강제집행, 예견된 경매, 강제경매 규정에 따라 준용됩니다.

• 강제경매

1. 강제경매 뜻 - 채무명의를 가지고 있는 채권자가 그 채무명의에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 일반재산들을 압류한 후, 그것을 경매시켜 그 매각대금에서 금전채권의 보상을 얻는 강제집행을 말합니다.
2. 강제경매 특징 - 집행권원이 필요, 채무자의 특정되지 않은 일반재산에 대한 강제집행, 예견되지 않는 경매이다

• 집행권원(채무명의)이란? 채권자가 채무자에 대하여 급부 청구권을 가지고 있음을 표시하고, 그 청구권을 강제집행 할 수 있음을 인정한 공적인 문서를 말합니다. 아래 5가지가 공적인 문서들입니다.

1) 확정된 이행 판결
2) 가집행선고부 판결
3) 확정된 지급명령
4) 화해조서, 조성 조서 등 각종 조서
5) 채무자가 강제집행을 승낙한 취지의 기재가 있는 공증된 금전채권 문서

경매 절차 순서

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1. 경매신청 및 경매개시 결정

먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시 결정을 하여 목적 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 하고, 경매개시 결정 정본을 채무자에게 송달하게 됩니다.

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

법원이 정한 배당요구의 종기(법률행위의 효력이 소멸되는 기한)까지만 배당요구가 가능합니다. 배당요구의 종기는 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다.

3. 매각의 준비

1) 대상 부동산에 대한 물건현황조사 및 감정평가를 실시합니다.
2) 감정인에게 부동산의 평가하게 하여 그 평가액을 참작, 최저 매각(입찰) 가격을 결정합니다.
3) 입찰 물건명세서의 작성 및 비치를 합니다.

4. 매각 및 매각 결정 기일의 지정, 공고, 통지

위의 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다.

5. 매각의 실시

매각기일에는 집행관이 집행 보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가 매수 신고인 및 차순위 매수 신고인을 정합니다. 매각기일에 매수인이 없는 경우에 법원은 최저매각가격을 낮추고 새 매각기일을 정하여 매각을 실시합니다.

6. 매각 결정 절차

법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각 허부 여가 결정을 합니다. 매각 허가 여부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.

7. 낙찰 대금의 납부

매각 허가 결정이 확정되었을 때 법원은 대금지급기일을 정하여 매수인에게 매각잔금의 납부를 명합니다. 매각 허가 결정이 확정되면 법원은 대금지급기한의 지정하므로, 정해진 기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다. 대금을 납부하면 소유권을 실질적으로 취득하게 됩니다.

8. 배당절차

매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다. 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우, 차순위 매수 신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허가 여부를 결정하고 차순위 매수 신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

9. 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인은 매각 허가 결정이 선고된 후에는 매각 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다. 대금납부 후 6월 이내 신청 가능합니다. 대금 완납 후에는 또한 매수인이 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행 법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있을 시 매수인을 위하여 소유권 이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.