우선변제와 최우선변제권 및 최우선변제금액에 대해 알아보기

우선변제와 최우선변제권 및 최우선변제금액에 대해 알아보기

우선변제권

1. 우선변제의 요건 및 효력 (보증금의 회수)

 

대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국제 징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

 

우선변제권의 요건

대항요건(주택의 인도+전입신고)+확정일자인

 

2. 우선변제권의 효력 발생일 ( 우선변제 요건을 모두 갖춘 날부터 효력이 발생된다)

 

판례는 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우, 그 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날(=대항력이 발생하는 날)을 기준으로 발생한다고 본다.

1) 경매전차에서 배당에 참가하기 위해서는 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 한다.

2) 전전세권이나 임의경매신청권은 인정되지 않는다.

3) 판결문 등에 기하여 강제경매를 신청하는 경우에는 임차주택 인도하지 않아도 되지만 배당금을 수령하기 위해서는 목적물을 매수인에게 인도하여야 한다.

 

3. 우선변제권의 승계

 

1) 일정한 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

• 우선변제권을 승계할 수 있는 금융기간

(1) 은행법에 따른 은행 (2) 중소기업은행법에 따른 중소기업은행 (3) 한국산업은행법에 따른 한국산업은행 (4) 농업협동조합법에 따른 농협은행 (5) 우체국예금, 보험에 관한 법률에 따른 체신관서 (6) 수산업협동조합법에 따른 수산업협동조합중앙회 (7) 한국주택금융공사법에 따른 한국주택금융공사 (8) 보험업법 제4조 제1항 제2호 라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 (9) 주택법에 따른 대한주택보증주식회사 (10) 그 밖에 (1)~(9)에 준하는 것으로 대통령령으로 정하는 기관

2) 우선변제권을 승계한 금융기간은 임차인이 대항요건을 상실한 경우 및 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 말소된 경우에는 우션변제권을 행사할 수 없다.

3) 우선변제권을 승계한 금융기간이더라도  우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수는 없다.

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최우선변제권 및 최우선변제금액(소액보증금)

1. 최우선변제의 요건 (보증금 중 일정액의 보호)

 

(1) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 간추어야 한다. 다만, 근로기준법에 의한 소정의 임금 우선 채권과는 동순위로 배당받게 된다.

(2) 소액임차인 여부는 임차인의 대항요건구비일보다 선순위 담보물권 (근저당, 저당권, 담보가등기 등)을 개별적으로 판단하여 각 담보물권 설정등기 시점 당시의 주택임대차 보호법을 적용하여 판단한다.  즉 소액임차인으로서 임대차 계약을 체결하더라도 담보권자와의 관계에서 주택임대차 보호법의 종전 규정에 의할 경우 소액임차인에 해당되지 않을 수 있다.

 

2. 최우선변제의 범위

 

최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다. 현재 소액보증금 및 최우선변제의 범위는 다음과 같다.

• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다.
• 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야한다.
• 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2/1에 해당하는 금액까지만 우선변제을 받을 수 있다.
• 기준시점은 담보물권 설정등기(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정 일자 기준

[최근 최우선변제대상 소액보증금액 및 보호 범위]

담보물권설정등기일	지역	임차인 보증금규모	최우선변제액
2018 9. 18~ 2021. 5. 10	서울특별시	1억 1천만원 이하	3,700만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 용인시, 세종시,화성시	1억원 이하	3,400만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 광주시,김포시, 안산시	6,000천만원 이하	2,000만원
	기타 지역	5,000천만원 이하	1,700만원
2021. 5.11~ 현재	서울특별시	1억 5천만원 이하	5,000만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 용인시, 세종시,화성시, 김포시	1억 3천만원 이하	4,300만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 광주시, 안산시, 이천시, 파주시, 평택시	7,000만원 이하	2,300만원
	기타 지역	6,000만원 이하	2,000만원