주택연금 정의와 장점 및 단점 알아보기

주택연금 정의와 장점 및 단점 알아보기+기타 세부내용
참조 - 주택금융공사 홈페이지

주택연금에 대한 정보를 포스팅하려고 합니다. 오늘 포스팅에서는 주택연금의 정의와 장점 및 단점에 대한 정보를 포스팅하고, 향후 가입조건, 가입방식 및 지급방식 등등에 대한 정보를 포스팅하도록 하겠습니다.

주택연금 정의 및 구조와 장점 및 단점

• 주택연금이란?

만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 대한민국 국민(주택소유자 또는 배우자)이 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다. 

간단히 말해서 주택 담보로 매월 국가에서 일정 금액 연금 지불하는 개념입니다.

• 주택연금의 기본구조

 공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다.

1. 보증신청 : 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 합니다.

2. 보증심사 : 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행합니다.

3. 보증서 발급 : 공사는 보증약정 체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다.

4. 대출실행(주택연금대출) : 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행합니다.

 

• 주택연금의 장점

1. 평생 동안 가입자 및 배우자에게 거주를 보장해주고, 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금 감액 없이 100% 동일 금액의 지급을 보장받을 수 있습니다.
2. 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급 중단 위험이 없습니다.
3. 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
4. 세금 감면 혜택이 있습니다.
5. 노후에 안정적인 생활을 할 수 있습니다.

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• 주택연금의 단점

1. 주택의 가격이 오를 경우 가격 상승률이 반영되지 않으며, 물가상승률 반영되지 않습니다.
2. 주택연금 가입시 초기보증료 주택 가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 납부해야 합니다.
3. 주택연금 해지시 주택연금을 받은 기간 동안의 연금액과 이자를 포함해서 상환해야 합니다.

 

• 주택연금 기타 세부내용

1. 보증기한(종신)

• 소유자 및 배우자 사망 시까지입니다.
• 이용 도중 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.
• 이용 도중 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

2. 가입비(초기보증료) 및 연보증료

• 가입비(초기보증료) : 주택 가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최조 연금지급일에 납부해야 합니다.
• 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부해야 해 합니다.
• 보증료는 취급 금융기관이 가입자의 부담으로 공사에 납부하므로 연금 지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금을 납부할 필요가 없습니다.

3. 담보의 제공 : 1순위 근저당권 제곤

• 제3(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금을 이용할 수 없습니다.
• 1순위로 근저당권을 설정합니다.

4. 적용금리

• 적용금리는 기준금리 + 가산금리입니다.
• 기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 다음 중 한 가지를 선택할 수 있습니다.

- 3개월 CD금리(3개월 주기로 변동)

- 신규취급액 COFIX 금리(6개월 주기로 변동)

• 가산금리는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다. (대출상환방식의 경우 가산금리가 0.1% 인하됩니다.)
• 이자는 매월 연금 지급총액(대출잔액)에 가산되어 늘어나지만, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요는 없습니다.
• 가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능합니다.

5. 주택연금 지급정지 사유

• 부부가 모두 사망한 경우 : 가입자가 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능합니다.
• 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 : 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국 주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(실거주 예외 인정 사유)로 공사의 승인을 받을 경우는 제외합니다.
• 장기 미거주의 경우 : 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정 사유가 있어 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우에는 제외합니다.
• 주택 소유권을 상실하는 경우 : 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 손실일 경우 지급 정지됩니다.
• 처분 조건 약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용 :  일시적 2 주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분을 했을 경우 지급 정지됩니다.
• 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않았을 경우 지급 정지됩니다.

6. 지급 조정사유(우대 방식)

• 우대지급(혼합) 방식을 선택하는 경우에는 고객과 배우자의 보유주택수는 1 주택으로 제한하며, 가입 후에도 보유주택 수를 조사하여 우대자격여부를 검증합니다. (최초 월지급금 실행일로부터 1년이 경과한 때부터 연 1회에 한하여 검증)
• 공사의 검증 절차에 따라서 주택연금 가입 후 담보주택 외에 주택을 소유하신 것을 공사가 확인한 경우에는 6 개원 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청드리며, 처분하지 않으신 경우에는 연금대출(월지급금, 인출한도 등)을 90% 수준으로 조정하여 지급합니다.
• 월지급금 등이 조정된 이후에 담보주택 외에 주택을 처분하고 그 사실을 증빙서류 등으로 입증하실 경우에는 다음 월지급금 지급일부터 조정된 금액을 회복하여 지급합니다.

7. 대상 주택의 재개발/재건축

• 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다.
• 이용 도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다. (재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보합니다.)
• 주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발/재건출 조합 등으로부터 제공되는 이주비 대출을 받지 못하실 수 있습니다.

이상 주택연금의 정의와 장점 및 단점 그리고 기타 세부내용에 대해 알아봤습니다. 다음 포스팅에서 주택연금의 가입조건, 가입방식 및 지급방식 등에 대하여 포스팅하도록 하겠습니다.