주택임대차보호법 및 대항력에 대해 알아보기

주택임대차보호법 및 대항력에 대해 알아보기

주택임대차보호법

 1. 주택임대차보호법의 목적

 

1) 주거 생활의 안정

- 주택임대차보호법은 주택 임차인을 보호하여 국민의 주거생활의 안정을 보장하는 데에 목적이 있다.

 

2. 주택임대차보호법의 적용범위

• 물적 적용범위

1) 주택(주거용 건물)의 전부 또는 일부에 대한 임대차에 적용된다.

2) 등기하지 아니한 전세계약에 대해서도 적용된다.

3) 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다.

4) 주택(주거용 건물)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 그러나 비주거용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되는 경우에는 적용되지 않는다.

예) 공장이나 창고도 세놓을 당시에 주거용으로 개조하여 세놓은 경우 인정한다. 다만, 공장, 창고로 빌린 사람이 세놓은 사람의 허락 없이 개조하여 방을 들인 경우에는 적용을 받지 못한다.

비주거용 건축물에 거주하던 중 임대인의 허락을 받아 주거용으로 개조한 경우에는 개조 한때에 주거용 건물을 임차한 것으로 본다.

• 인적 적용범위

1) 주택임대차보호법은 자연인에게만 적용되고, 법인에게는 원칙적으로 적용되지 않는다. 다만, 대통령령이 정하는 일정한 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에는 그 법인에게 대항력 및 우선변제권이 인정된다.

*대통령령이 정하는 일정한 법인에 해당하는 경우

- 한국 토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사

- 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

2) 중소기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 범인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 인정된다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

3) 외국인도 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.

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  대항력 

1. 대항력 의미

 

- 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력 

 

2. 대항력 요건

 

1) 주택임대차는 그  등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 인정된다. ( 제3조 제1항)

2) 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 대항력을 취득한다. (제3조 제2항)

 

주택의 인도(입주) + 주민등록(전입신고)

 

3. 대항력의 내용

 

1) 대항력을 취득한 후에 임차주택의 소유권을 취득한 양수인에 대해 임차인은 임차권을 주장할 수 있다. (임대차기간 동안 계속 사용, 수익 가능)

2) 임대인뿐만 아니라 상속인, 수증인, 낙찰자, 매수인 등 제3자에게도 대항력 주장할 수 있다.

3) 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. (제3조 제4항)

*지위 승계의 의미

임대인이 착오로 기하여 주택임대차 계약을 체결하였으나 그 임차주택을 양도한 후에 착오로 임대차 계약을 체결하였음을 안 경우에 착오를 이유로 한 취소권은 양수인에게 승계되므로 양수인만 취소권을 행사할 수 있다.

 

4. 대항력의 효력 발생일

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건을 갖춘 때에는 기 익일 0시부터 발생한다. 그러므로 대항력 발생일에 등기 신청한 권리자는 임차인에게 대항하지 못한다.

 

5. 대항력의 한계

 

선순위 담보 물권자 등에게는 대항력을 주장할 수 없다. 근저당권 설정등기 이후에 주민등록을 마친 임차인은 경매로 인해 해당 주택을 취득한 낙찰자에 대하여 임차권을 주장할 수 없으며 임대차보증금의 반환도 청구할 수 없다.

 

6. 대항력 인정 기준 관련 내용과 판례

 

1) 전입신고를 잘못한 경우(다세대 동. 호수까지)에는 적용되지 않는다.

예) 다세대 주택의 등기부상 주소가 지층 01호로 기재되어 있는 주택의 임차인이 주민등록(전입신고) 주소를 B01호로 기재했더라도 주택임대차 보호법상 대항력을 갖춘 주민등록으로 판단한다고 본다. (2003.4.22)

2) 다가구는 지번만, 다세대는 지번에 동, 호수까지 신고하여야 한다. 따라서 다가구에서 다세대로 용도변경을 할 경우 동, 호수를 기재한 변경신고를 하여야 한다.

3) 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족이 전입신고한 경우에도 대항력이 인정된다.

4) 대항요건은 대항력의 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하여야 한다.

5) 가족의 주민등록은 남기고 임차인만 일시적으로 주민등록을 이전한 경우에도 대항력은 인정된다.

6) 임차인이 미성년자인 경우 그의 부가 자신의 이름으로 임대차 계약을 체결하더라도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있다

 

나중에 우선변제권과 최우선변제권, 전세권 등등 부동산용어에 대한 포스팅을 하도록 하겠습니다.